文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

20mm等于多少厘米 20mm是多大　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的20mm等于多少厘米 20mm是多大方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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