万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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